将农用地非法流转作为建设开发使用,法律如何处理?
将农用地非法流转作为建设开发使用,法律如何处理?
根据《中华人民共和国土地管理法》第十三条第一款的规定,土地用途应当严格遵守法定规划,特别是农用地转化为建设用地需经过严格的审批程序。作为承包方,依据《中华人民共和国农村土地承包法》的规定,负有审慎管理、合理开发利用土地,并维持土地农业用途的义务。承包方将土地流转给旅游公司,进行非法建设,导致土地用途改变,严重破坏了土地的农业用途,无法实现合同约定的农用目的。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第(五)项,承包方的行为已构成根本违约,村经济合作社有权依据法律规定单方解除合同。
而且,开发公司未经审批擅自占用农用地进行非农建设,违反了土地管理法的相关规定,行政机关应对其违法建设进行确认,并给予行政处罚。此外,由于承包人与公司的行为导致了土地承包合同、土地流转合同的根本违约,承包人与公司应共同承担非法占地的法律后果,包括但不限于拆除违法建筑、恢复土地原状以及可能面临的罚款等行政处罚。
【案例简述】
法院经审理查明:涉案土地性质为农用土地。2007年9月8日,原告某村村民委员会与被告李某签订了《荒山承包合同》,约定某村村民委员会将位于村西的荒山50亩发包给李某,承包期自2008年2月19日至2038年2月18日止,共计30年;承包费每年每亩600元,每年3万元,合同生效之日先付15年承包费45万元,余款于第十六年的元月十日前一次性付清。合同签订后,李某分别先后向某村村民委员会缴纳前15年的承包费453 000元。
某旅游公司成立于2010年7月9日,法定代表人为李某,股东为李某(控股60%)和王某(控股40%),公司经营范围为旅游项目的开发;石材、建材的销售。2010年7月,李某无偿将上述《荒山承包合同》中所承包的荒山无偿流转给某旅游公司使用。后某旅游公司在取得涉案土地后,未经批准非法占用某村西侧的属于承包范围内的土地1386平方米(其中包括林地1345平方米、农村道路41平方米)建设两层加阁楼形式的楼房,用于家庭旅馆用房。2015年12月28日,某市自然资源与规划局作出威国土资环处字[2015]030号《国土资源行政处罚决定书》,认定某旅游公司的上述违法行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条、第四十三条和第四十四条的规定,根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条和《山东省国土资源行政处罚裁量基准》的有关规定,决定对某旅游公司作出如下处罚:1、责令退还非法占用的土地;2、该宗用地不符合土地利用总体规划,限期十五日内拆除在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状;3、对非法占用的1386平方米土地处以15元/平方米的罚款20 790元。某公司于2016年3月29日缴纳上述罚款,但并未履行拆除非法占用土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状的义务。后某村经济合作社多次要求二被告拆除该违法建筑物及其他设施,恢复土地原状无果。某村经济合作社主张因涉案50亩土地除前述违法建筑外,其余土地均已撂荒,二被告改变涉案土地用途,且并无继续履行荒山承包合同的能力,其行为损害原告的合法权益,不具备继续履行合同的能力,遂诉至法院。
法院认为,民事主体从事民事活动,应当有利于节约资源、保护生态环境。本案审查重点在于某村经济合作社是否有权要求解除其与李某之间的《荒山承包合同》。首先,我国实行严格的土地管理制度,国家要求珍惜和合理利用土地。尽管原告与李某签订的《荒山承包合同》没有约定涉案土地的具体用途,根据《中华人民共和国土地管理法》第十三条第一款规定,案涉土地的用途应仅限于种植业、林业等农林方面的使用。但被告李某承包涉案土地后将土地无偿流转给其作为实际控制人的某公司使用,某公司在未经审批情况下在土地上进行非农建设,且已被原威海市国土资源局确认并给予行政处罚,显然,某公司非法占地的违法行为损毁了农业用地,明显不属于法律的限定用途。其次,根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条、第十八条之规定,李某作为涉案土地的承包方,在承包期间应当对涉案土地审慎管理、合理开发利用,依法负有维持土地农业用途,确保土地未经依法批准不得用于非农建设,依法保护和合理利用土地的义务;但其在将涉案土地流转给某公司使用后,并未依法履行上述法定义务,导致土地农业用途被改变,遭受了严重破坏,涉案《荒山承包合同》的承包农用目的亦无法实现。显然,该行为影响了涉案土地的可持续利用,违背了民法典绿色原则的应有之义。鉴于李某的行为符合《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第(五)项之规定,构成根本违约。故原告有权要求解除与李某之间的《荒山承包合同》。
同时,解除权作为形成权,不需征得对方当事人的同意,仅凭单方意思表示就可以发生预期的法律后果。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条之规定,本案中载有解除请求的起诉状副本送达李某时,发生合同解除的效力。因本案系公告送达,本院确认原告与被告李某之间于2007年9月8日签订的《荒山承包合同》于2022年2月7日解除。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条之规定,合同解除后,被告李某应当将涉案承包的50亩土地返还给原告。此外,李某系某公司的实际控制人,其将涉案土地无偿提供给某公司使用,而某公司在涉案土地进行非法建设的行为,相关法律后果应由二被告共同承担,故原告要求二被告返还土地的诉求,应予支持。
法院遂判决:一、确认原告某村股份经济合作社与被告李某之间2007年9月8日签订的《荒山承包合同》于2022年2月7日解除;二、被告某旅游开发有限公司及被告李某将上述《荒山承包合同》中50亩承包土地返还给某村股份经济合作社。宣判后,双方当事人均未提起上诉,一审判决已发生法律效力。