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商品房销售广告宣传、配套设施不符可以解除购房合同并主张违约金

来源:郭敬坡律师
发布时间:2024-06-11
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商品房销售广告、宣传资料、配套设施不符可以解除购房合同并主张违约金,具体操作中考虑以下几个方面:

1. 商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺是否构成合同内容。

2. 买受人对商品房及所在项目的相关设施不完善是否有容忍义务。

3. 开发商未能按期提供配套设施是否构成根本违约。

4. 开发商应否承担违约责任及违约金的计算。

【法律观点】

1. 根据《民法典》相关规定,开发商在销售广告和宣传资料中对商品房及其设施所作的明确、具体且对合同订立及房屋价格有重大影响的说明和允诺,应视为合同内容。

2. 虽然合同约定买受人对相关设施不完善有一定容忍义务,但当设施问题严重影响购房目的和实际入住体验,且长期未能解决时,买受人有权解除合同。

3. 开发商未能按期提供必要配套设施,导致买受人无法正常使用房产,可能构成根本违约。

4. 开发商违约应承担违约责任,包括返还购房款、贷款本金及利息,并支付合同约定的违约金。


本案例涉及原告张某旺与被告某某房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同纠纷。原告主张解除合同,理由包括涉案商品房不具备交付条件、赠送的车库和院落无法正常使用等。一审法院支持了原告的诉求,认为被告构成根本违约,应解除合同并支付违约金。二审法院则对争议焦点进行了重新审视,对部分一审判决进行了改判。

【争议焦点】

1. 涉案合同是否存在法定解除的事由,是否应当解除。

2. 上诉人(被告)是否存在违约行为,是否应当承担违约责任。

【一审、二审判决评析】

一审法院认为,被告未能解决道路、车库、院落等问题,严重影响原告购房目的和实际入住体验,构成根本违约,支持原告解除合同、返还购房款及贷款、支付违约金的请求。但二审法院对此进行了部分改判:

1. **焦点一**:二审法院认为,虽然赠送的车库与院落与前期承诺不符,但并未导致房屋无法实际交付使用,因此不构成解除合同的法定事由。据此,二审法院驳回了原告解除商品房预售合同及与第三人借款合同的诉求。

2. **焦点二**:尽管二审法院认为被告未按期完善道路等基础设施构成违约,但鉴于合同中关于买受人容忍义务的约定,以及被告违约行为的持续时间,根据公平原则,被告仍应承担违约责任。二审法院维持了一审关于被告支付违约金的判决。

【案例简述】

一审法院认为,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,构成要约,该说明和允诺即便未载入商品房买卖合同,亦应当为合同内容。原告同被告工作人员赵传玲的聊天记录,明确了赠送车库和院落,该内容对合同的成立有重大影响,也是合同的内容。本案主合同及补充协议以及承诺赠送的车库、院落等允诺,系双方自愿签订,内容不违反法律行政法规规定,为有效合同,各方当事人均应按照合同履行义务。本案争议的焦点是涉案商品房是否具备交付条件。虽然双方明确约定了涉案商品房系分期开发建设,买受人同意不因该商品房及所在项目的相关市政基础设施和其他设施不完善而拒绝接受该商品房等条款,上述双方约定,明确了原告有一定容忍义务,原告不能因短期内相关市政基础设施和其他设施不完善而拒绝接受该商品房,但截止一审法院2023年5月23日现场勘验时,涉案房产至少存在南面道路并未平整完毕,赠送的院落及车库无法将车辆驶入,北面小路无法通车不能运送装饰装修材料等问题,上述问题的存在,严重影响原告的购房目的和实际入住体验,该问题已经长期存在,被告已经构成根本违约,若在被告长期未完善上述问题的前提下,不允许原告解除合同,对原告明显不公平。因此,一审法院认为,原告诉求解除合同,有事实和法律依据,一审法院依法予以支持。原告亦提出其他解除合同的理由,因上述问题,足以判断应当解除合同,对于其他解除的理由,一审法院不再予以审查。原告诉请解除原告与第三人签订的《个人住房(商业用房)借款合同》,第三人答辩中若在原告与被告解除合同的前提下,同意解除《个人住房(商业用房)借款合同》,因此,上述《个人住房(商业用房)借款合同》亦已经解除。商品房买卖合同解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此,上述合同解除后,被告作为出卖人应当分别返还相关款项。涉案合同的解除系被告某房地产公司违约所致,被告应承担违约责任,合同约定被告应按照全部房价款的10%支付原告违约金,该约定符合事实和法律规定,一审法院依法予以支持,即违约金为580201元。原告主张的保全担保费2300元,没有合同约定,也不属于实现债权的必要支出,一审法院不予支持。一审法院判决结果:一、解除原告张某旺与被告某某房地产开发有限公司于2020年5月17日签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》;二、被告某某房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告张某旺违约金580201元;三、解除原告张某旺、中国某银行股份有限公司某分公司签订《个人住房(商业用房)借款合同》,被告某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国某银行股份有限公司某分公司返还原告张某旺的剩余贷款本金及利息(具体金额以双方结清贷款之日第三人数据系统计算数据为据);四、被告某某房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告张某旺购房首付款2602017元并支付利息(自每笔首付款实际缴纳之日起,以该日实际缴纳金额为基数,按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际付清之日止);五、被告某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张某旺返还除首付款之外剩余购房款及利息(具体金额以向第三人结清贷款时张某旺已经偿还贷款本金利息额为准);六、驳回原告张某旺的其他诉讼请求。案件受理费56476元,保全费5000元,合计61476元,由被告某某房地产开发有限公司负担。

二审法院认为,本案的争议焦点为:一、涉案合同是否存在法定解除的事由,是否应当解除;二、上诉人是否存在违约行为,是否应当承担违约责任。

关于焦点一,原审认定双方签订的涉案商品房买卖合同(预售)及补充协议,系双方自愿签订,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同正确,各方当事人均应按照合同履行义务。第一,涉案商品房买卖合同(预售)的补充协议中7.13约定商品房的交付标准和条件以主合同和补充协议为准,明确排除了以互联网或销售广告宣传资料等方式承诺的内容。第二,对一般普通购房者而言,购房的主要目的是用于居住,购买附赠车位的住宅是为了通过享受停放车辆的便利更为充分的发挥住宅的使用价值。被上诉人购买的附赠车位和院落的成套住宅,按照通常理解其主要合同目的仍然是对住宅部分的使用。第三,上诉人与被上诉人对于车库及院落并未在缔约过程中就此超出一般普通购房者的合同目的进行了明确或特别说明。因此,即便赠送的车位与院落与前期承诺不符,也并非产生房屋无法实际交付使用的后果,故对于被上诉人张某旺主张解除与上诉人商品房预售合同的诉求不应支持。对于被上诉人诉请解除其与第三人签订的《个人住房(商业用房)借款合同》的诉求亦不予支持。

关于焦点二,双方签订的补充协议第7.2约定:“该商品房所属项目属分期开发建设……买受人同意不因该商品房及所在项目的供水、供电、燃气、供暖、绿化、景观、道路、环境及相关市政基础设施和其他设施不完善而拒绝接受该商品房交付,且出卖人无须因此向买受人承担违约责任及赔偿责任。”依据前述约定,虽明确了涉案商品房项目性质的特殊,但是自被上诉人2022年4月15日出具要求解约的通知起,到本案开庭前,已过去一年半之久,上诉人仍未将相关道路等配套基础设施进行完善,其行为已经构成违约,根据公平原则,上诉人应当承担相应违约责任,原审按照合同第十二条逾期交付责任判定上诉人按照全部房价款的10%支付违约金,违约金的数额为580201元并无不当。

综上所述,某房地产公司的部分上诉请求成立。


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