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在拆迁过程中,实际经营人有权获得相应的拆迁补偿款

来源:郭敬坡律师
发布时间:2024-06-11
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在拆迁过程中,实际经营人有权获得相应的拆迁补偿款。

在租赁合同中未约定拆迁补偿条款怎样处理?即使租赁协议中没有明确约定拆迁补偿款的分配,承租人仍有可能基于公平原则和相关法律规定,获得与拆迁相关的补偿。合同中的其他条款,如关于搬迁时房屋腾空义务的约定,并不直接决定拆迁补偿款的分配。

承租人和次承租人有补偿权,在拆迁过程中,承租人和次承租人作为实际使用人,有权基于其设备搬迁、安装等实际损失,获得相应的拆迁补偿款。这些补偿款通常针对设备所有权人,但在设备所有权人与房屋所有权人不一致时,应归属设备所有权人。

补偿款如何确定与支付呢?拆迁补偿款的确定可能基于政府部门委托的评估机构对设备搬迁损失进行的评估数据。即使拆迁协议签订时实际留存的设备发生变化,只要承租关系在协议签订时仍存续,承租人仍有权主张基于原有评估标准的补偿款。出租人应根据法律判决或协议约定,向承租人支付相应的设备搬迁费。

租赁双方在拆迁前若有意维持长期稳定的租赁关系,可能会通过签订多份短期租赁协议等方式为实际拆迁做准备。这种情况下,拆迁事由的发生可能导致双方无法再续签租赁合同,但承租人仍有权基于其实际损失获得相应的拆迁补偿。

在拆迁过程中,保证公平原则在拆迁补偿中的应用。在处理拆迁补偿纠纷时,法院通常会考虑公平原则,确保承租人和次承租人的合法权益得到保障。这包括在合同未明确约定补偿条款的情况下,根据法律规定和实际情况,合理确定补偿金额和支付方式。


【案情简述】

法院认为,据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定,房屋征收的补偿对象是被征收房屋所有权人,房屋承租人不是被征收补偿的主体,不能直接向负责征收行为的政府相关部门主张自己的补偿权利,但并不能据此否认房屋承租人有获得相关补偿款的权利。从设备搬迁费的性质来看,该费用是对设备搬迁、安装的费用,以及对无法恢复使用的设备予以的补偿,补偿对象一般应为设备所有权人,在设备所有权人与房屋所有权人不一致的情况下,该项费用应归属设备所有权人更为适宜。


本案中,威某公司与鑫某公司之间签订的租赁协议合法有效,双方均应按约履行。虽然双方签订的最后一份租赁协议中约定,鑫某公司在合同到期时必须无条件搬空所有设施财物,但该约定仅是对搬迁时房屋腾空义务的约定,并未涉及拆迁过程中拆迁款项的分配问题,并不排除鑫某公司取得设备搬迁费的权利。因天某公司与鑫某公司实为同一家企业,且天某公司在诉讼中明确表示由鑫某公司向威某公司主张设备搬迁费,加之鑫某公司转租部分的次承租人只能基于合同相对性向鑫某公司主张拆迁利益,而无法直接向威某公司主张拆迁利益,因此,如果某某街道向威某公司支付的拆迁补偿款中包含对承租人和次承租人的补偿,则鑫某公司作为承租人有权获得该补偿,并负有在次承租人主张相应拆迁补偿时直接与次承租人进行结算的义务。


威某公司与某某街道于2022年9月13日签订拆迁协议书时,双方达成的补偿金额中设备搬迁费为548710元,其中包括天某公司名下设备搬迁费186650元,该186650元费用标准直接采用属地政府部门计划拆迁时委托评估机构对天某公司设备搬迁损失进行评估的数据。评估基准日为2013年10月15日,拆迁协议书签订时间为2022年9月13日,虽然签订拆迁协议书时实际留存在涉案厂房内的设备发生了部分变化,且存在鑫某公司将部分厂房转租的情形,但该时间点鑫某公司与威某公司的租赁协议并未终止,天某公司及鑫某公司的次承租人尚有设备在涉案厂房运行,且某某街道已另行给予威某公司设备搬迁费362060元,故应当认定该186650元是某某街道基于鑫某公司仍在承租涉案厂房的事实,简单采用之前评估的标准,对鑫某公司承租厂房内设备搬迁造成的损失给予的补偿,并非是对威某公司的补偿。鑫某公司在本案中虽未提供实际支出设备搬迁费用的相关证据,但不能据此否认相关设备在拆迁协议签订后进行搬迁的事实,鑫某公司有权主张相应设备搬迁费。


此外,结合双方在第一份协议到期后又签订数份短期租赁协议,以及最后一份租赁协议中关于“租期延长,按政府拆迁文件为准,乙方无条件配合”的明确约定,可以看出,双方在拆迁前均有维持长期稳定租赁关系的意愿,之所以计划拆迁之后多次签订短期租赁协议,也是为了最终的实际拆迁做准备。且拆迁协议书签订时间点在双方租赁协议存续期间,拆迁事由的发生使得双方无法再续签租赁合同,实际设备所有人需要对机器设备整体搬迁、另租房屋和场地,势必产生相关的各项损失。


综上所述,二审判决如下:……威某公司于本判决发生法律效力之日起二十日内向鑫某公司支付设备搬迁费186650元。……


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