经过公证处公证的土地买卖合同、土地转让合同仍可被认定无效

【观点】

国家实行土地用途管制制度，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

即使在几十年前签订了土地转让合同，或实施了土地转让行为，如果违反了《土地管理法》等强制性规定，也会被法院认定为无效；更有严格到即使买卖双方在几十年前签订了农用地转让合同，并且经过公证处公证，只要有一方提起诉讼，也会被认定为无效，进而返还土地归村集体，尤其近年来相关的司法判例越来越严格依据《土地管理法》等强制性规定裁判处理。

此类历史遗留违法用地有没有对交易双方有利的处理方案呢？答案是：有。

本律师认为，各地行政机关通过行政征收、行政收储、三旧改造等途径推进村集体建设，其中就有化解历史遗留问题的考量因素，即使双方的宅基地买卖合同、村集体土地转让合同违反了《土地管理法》等强制性规定，最好的办法是经过行政途径化解，比如等待城市更新、等待行政机关收储土地、被征收拆迁等程序得到相应安置补偿，再对该补偿进行分配；尽量不涉及司法诉讼程序。因为从近年来的司法判例来看，即使经历了几十年的土地买卖合同、即使经过了公证处公证，只要违反强制性规定，仍然会被严格确认为无效。

【案情简述】

原告广东省广州市南沙区榄核镇某股份合作经济联合社向本院提出诉讼请求：1.判令解除《土地使用补偿合同》；2.判令无息退还被告支付的766300.4元土地补偿费；3.被告承担本案的诉讼费。

被告辩称：我认为案涉合同、地块是合法的，由于该地块已经有企业可以领取相关证件，可用作工业使用。在2003年广州市城市规划局有批复，案涉地块可用作工业建设。2005年与原告签订案涉合同，按合同约定，原告负责在3个月到半年内办理相关手续，我认为原告没有按照约定去办理相关手续，原告没有提供相关办理手续的回执，我方认为是因为原告没有去办理相关手续，由于原告没有按照合同约定办理相关手续，导致2006年新政策出台至今。第二，如2006年该地块无法办理手续，原告没有及时通知被告前往办理退款，导致我的损失（我另外租厂房的租金损失及利息）应当由原告承担；第三，现有一份南沙区的相关公示文件，可证明案涉地块仍可办理工业建设相关手续，我请求法院判决原告应当继续履行合同，继续办理相关手续。若要解除合同，法院应当根据现时土地买卖价格的30%向我退还土地款。另原告也应承担我这十几年的租金（另行租用厂房）损失及按照贷款利率计算租金占用利息。

法院认定事实如下：

2005年2月1日，原告与被告签订《土地使用补偿合同》约定：甲方（原告）将坐落在广州市番禺区榄核镇（现为南沙区榄核镇）某某工业区内的土地（面积9333平方米），有偿提供给乙方（被告）作非农用途（建筑厂房），使用年限为50年，土地补偿费每平方米人民币242元，……该合同约定“本合同生效后，双方不能单方面中止本合同（如政府不批准上述土地使用时不属于甲、乙双方违约，甲方将已收到的款项如数退回给乙方）”“本合同由双方签名、盖章，并经番禺区公证处公证，在国土部门批准之日起生效，公证费各付50%。”广州市番禺区公证处于2005年2月4日为双方办理该合同的公证。原告确认合同签订后被告支付款项共计766300.4元。

原告称合同签订后，国务院发布《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，明确规定禁止擅自将农用地转为建设用地，农业用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地专用审批手续。依据上述规定，涉案土地因未纳入转为建设用地的计划，无法完成建设用地审批手续，涉案的土地性质至今仍为集体农业用地，且并双方至今也未对涉案土地进行交付，故将涉案土地用于被告建设厂房的根本目的已经无法实现，合同实际上履行不能。原告也没有支付余下土地补偿费。在本案审理过程中，原告称其发现国家政策有变，土地性质不能转化时，有通知被告办理退款手续，但被告认为政策可能还会有变化，一直没有进行处理。

原告通过中国邮政EMS专递向被告发出《关于通知办理<土地使用补偿合同>退费的函》，载明因涉案土地性质为农业用地，不能用于工业建设，通知被告收函后前来办理退款事宜。被告2022年7月7日签收。

法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四条“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护”、第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”、第五十九条“乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条,第六十条,第六十一条,第六十二条的规定办理审批手续”及第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，涉案土地如需用于非农建设，必须取得农用地转用审批手续或建设用地规划批准书的集体经营性建设用地。而涉案土地至今仍为农村集体所有的农用地，《土地使用补偿合同》明确约定涉案土地有偿提供给被告作非农用途（建设厂房），违反了《土地管理法》的相关规定，《土地使用补偿合同》应属无效。原告要求解除《土地使用补偿合同》的主张于法无据，本院不予支持。

涉案合同因无效而无法履行，原告将已收款项予以返还权利相对人系原告应负担的义务，应由权利相对人予以主张，故原告要求本院确认其返还款项给被告的主张，与民事诉讼基本原则不符，故本院在本案中不作处理。被告答辩中提出原告应承担其十几年的租金（另行租用厂房）损失及按照贷款利率计算租金占用利息，但未提出反诉，本案不作处理。