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出租土地中仅有小部分涉及农用地的合同有可能全部无效

来源:郭敬坡律师
发布时间:2023-09-18
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出租土地中仅有小部分涉及农用地的合同有可能全部无效

【观点】

建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。《集体用地使用权出租合同》中涉及农用地部分的租赁合同关系应属无效

但有观点认为,并不影响其他合法的建设用地土地租赁合同关系的效力,而且如果该部分农用地仅属于涉案标的土地中较小部分,对于涉案土地中建设用地部分的租赁合同关系仍合法有效。

也有观点认为,《集体用地使用权出租合同》中即使有小部分农用地,因未办理农用地转用审批手续,整体的出租合同因违反法律强制性规定而无效。

本律师认为,以利于合同履行、尊重合同当事人意思自治、充分利用村集体土地等方面考虑,如果双方签订的村集体出租合同没有损害到村集体及村集体成员利益,应该促进双方交易,不应由行政机关、司法机关将村集体土地的流转交易做过度限制、以至于行政垄断,当村集体土地资源交易资源过度集中于权力部门、审批手续过于繁琐时,贪腐、行政垄断等负面因素会伤害民间资本投资积极性,影响村集体整体的发展利益。

在下面的案例中,一审法院的观点为部分土地租赁无效不影响其他土地租赁合同的效力,而二审法院则认为部分土地租赁合同无效则导致全部土地租赁合同无效。

【案情简述】

公司向一审法院起诉请求:1.确认公司与村经济联合社于202232日签订的《集体用地使用权出租合同》于202242日解除;2.村经济联合社向公司退还合同履约保证金104万元并向公司支付迟延退还期间的利息;3.村经济联合社向公司支付逾期交付土地的违约金273879[逾期交付土地违约金每日按日租金11411.65元的两倍计算;4.村经济联合社向公司赔偿经济损失90万元;……

一审法院认为:根据广州市规划和自然资源局的复函可知,涉案土地中包含37825.277平方米的建设用地、627.229平方米的农用地、1791.284平方米的未利用地,且该农用地中包含144.502平方米的耕地。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条“建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续”,但本案中并无证据证明上述农用地办理了转用审批。公司与村经济联合社于202232日签订的《集体用地使用权出租合同》中涉及农用地部分的租赁合同关系应属无效,但并不影响双方对于其他土地租赁合同关系的效力,且该农用地仅属于涉案标的土地中较小部分,双方对于涉案土地中建设用地部分的租赁合同关系仍合法有效。现双方当事人在庭询中均同意解除上述《集体用地使用权出租合同》,一审法院对此予以确认。

……

二审法院认为,《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定:“建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续”,本案中,对于村经济联合社出租给公司的土地,根据广州市规划和自然资源局作出的复函可知,涉案土地利用现状中包含37825.277平方米的建设用地、627.229平方米的农用地、1791.284平方米的未利用地,且该农用地中包含144.502平方米的耕地。案涉土地系集体土地,本案中并无证据证明上述农用地办理了转用审批手续,不能出租用于非农建设,故双方签订的《集体用地使用权出租合同》因违反法律强制性规定而无效,一审法院认定涉案土地租赁合同涉及农用地部分的租赁合同关系无效,其他建设用地部分的租赁合同关系有效不当,本院以纠正。《中华人民共和国民法典》第一百五十五条规定:“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”因上述《集体用地使用权出租合同》无效,该合同自始没有法律约束力,故公司起诉要求确认涉案合同于202242日解除没有法律依据,本院对此不予支持,予以驳回。

关于村经济联合社是否需要向公司退还保证金104万元及支付迟延退还期间的利息问题。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定:“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。法律另有规定的,依照其规定。”如上所述,本院已经认定涉案《集体用地使用权出租合同》无效,双方对于合同无效均存在过错,各自应当承担相应的过错责任。村经济联合社依据无效合同收取公司保证金104万元缺乏依据,一审判决其向公司退还保证金104万元并无不当,本院予以维持。村经济联合社上诉主张无需退还保证金理由不成立,本院不予支持。鉴于双方对于合同无效均有过错,公司上诉要求村经济联合社支付迟延退还保证金利息依据不足,本院不予采纳。

关于公司上诉要求村经济联合社支付逾期交付土地违约金273879元以及赔偿其经济损失90万元问题。如上所述,本院已经认定双方签订的《集体用地使用权出租合同》无效,双方对于合同无效均存在过错,各自应当承担相应的过错责任。公司上诉要求村经济联合社支付逾期交付土地违约金273879元以及赔偿其经济损失90万元均依据不足,本院均不予采纳。

关于公司是否需要向村经济联合社支付自2022321日起至20221020日止的租金及利息问题。根据本案查明的事实,以及结合双方往来函件,公司并未实际接收和使用土地,村经济联合社上诉要求公司支付自2022321日起至20221020日止的租金及利息依据不足,本院不予采纳。


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