土地租赁合同租赁期限超过20年的部分判决有效的案例开始出现，即集体经营性建设用地租赁合同超过20年的部分已经有案例通过判决法律保障，是否会成为常态判决，还有待观察司法实践是否有更多的判例出现。以下的判例供研究学习，暂时不确定具有普遍性。从此判例中可以学习法院判决的法律依据以及逻辑推导。

【法院观点】

集体经营性建设用地租赁合同,虽然可以适用《中华人民共和国民法典》合同编的一般规定,但鉴于涉案租赁合同的标的物具有特殊性,《中华人民共和国民法典》第三百六十一条因此规定:“集体所有的土地作为建设用地的,应当依照土地管理的法律规定办理。”该条沿用《中华人民共和国物权法》的规定,以条款转介的方式将集体建设用地的流转划归《中华人民共和国土地管理法》等法律进行规制。因此,当《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国民法典》就集体经营性建设用地的租赁合同有关的问题规定不一致的,应当适用作为特别法的《中华人民共和国土地管理法》的特殊规定。

2019年8月26日修订、2020年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款规定:“集体经营性建设用地的出租,集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等,参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”目前,国务院尚未出台上述具体办法。在法律、行政法规没有授权性或禁止性规定的情况下,司法实践应注意探寻规范效力层级次之的部门规章和地方政府规章,作为认定合同效力的依据。农村集体土地的出租、出让等属于国家宏观政策调整的范围,也属于《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第二款所规定的公序良俗。只要当事人的民事法律行为符合有关规章规定,不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗,就应认定民事行为合法。

国务院1990年5月19日发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,规定了有偿使用国有土地的方式包括:土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权出租和土地使用权抵押,以及不同用途土地的使用权出让最高年限。原国土资源部于1999年8月1日颁布的《规范国有土地租赁若干意见》第四条规定:“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地,应实行短期租赁,短期租赁年限一般不超过5年;对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地,应实行长期租赁,具体租赁期限由租赁合同约定,但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”该规章系在《中华人民共和国土地管理法实施条例》已将国有土地租赁规定为国有土地有偿使用的一种方式的前提下制定的,对于国有土地租赁的最高年限有相应的约束力,是现行有效的关于国有建设用地出租期限的规定。广东省人民政府2005年5月17日通过的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款规定:“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限,不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。”上述规章规定,国有土地最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限,集体建设用地使用权出租的最高年限,不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。因此案涉集体经营性建设用地租赁期限应参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确定。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：……(四)商业、旅游、娱乐用地四十年”，案涉土地用途属于商业用地，因此涉案土地租赁合同最长租赁期限为40年。