郭敬坡

我国农村土地承包制度三轮承包期限的历史沿革：1、农村土地承包第一轮开始时间是1978年，后来陆续在全国实行，最晚到1997年结束，第一轮土地承包期为15年。2、从1998年开始，我国农村进行第二轮土地承包，第九届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议于2002年8月29日通过《中华人民共和国农村土地承包法》规定:耕地的承包期为30年，草地的承包期为30-50年，林地的承包期为30-70年，特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。我国第二轮土地承包期于2027年底到期。3、目前国家深化农村土地制度改革，完善承包地“三权”分置制度。保持土地承包关系稳定并长久不变确定第二轮土地承包到期后再延长30年，即2027年底到期后，土地承包再延长30年到2057年到期，就是第三轮承包期。

土地经营权流转合同未向发包人备案不影响合同效力2018年修正的《中华人民共和国农村土地承包法》对农村集体土地的所有权、承包权、经营权“三权分置”进行修改，在坚持农村土地集体所有的前提下，促使承包权和经营权分离，形成所有权、承包权、经营权三权分置，经营权流转的格局。“三权分置”思想是我国农村土地改革方略的核心。在土地承包流转过程中，虽然名称包含“农村土地承包经营”字样，实际并没有改变承包人与发包人村集体之间的承包关系，流转当事人之间仅取得土地的经营权，则应属于土地经营权流转（转包）合同。如果土地经营权流转合同未向发包人村集体备案，合同是否有效呢？根据《中华人民共和国农村土地承包法》（2018修正）第三十六条的规定，“承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。”承包人以及其承租人均有权流转案涉土地的经营权。故土地经营权流转合同为合法有效的合同，对合同签订的双方均具约束力。如果未向发包人村集体备案，备案仅属于发包人的事后监督措施，是否进行备案不影响当事人之间所签订的流转土地经营权合同的效力，因此土地经营权流转合同未向发包人备案不影响合同效力。【案情简述】2020年6月1日，广东省东莞市某经济合作社由村民代表大会决定并经公开招标、投标程序一致同意将位于广东省东莞市某经济合作社的某土地即原教练场空地、土地面积为13000平方米承包给村民黄某胜。双方签订了一份《广东省农村土地承包经营合同书》（以下简称合同一），约定承包期限为5年；土地用途为农业科技园艺开发、推广、培训、服务、农作的种植及与此相配套的行业。该合同特别约定，未经发包方书面同意，承包方不得对外转包或化大为小分割分包。2020年6月1日，黄某胜将涉案土地承包经营权转租给两原告，双方签订了一份《土地承包经营转租协议书》（以下简称合同二），土地位置及面积与合同一一致，转租期限自2020年6月1日起至2025年5月31日，同时约定转租所有条件与合同一一致，且黄某胜允许两原告再转租。2020年6月1日，原告颜某、尹某与被告卢某签订了一份《广东省农村土地承包经营合同书》（以下简称合同三），合同约定：1.土地位置及面积与合同一一致，2.涉案土地的承包经营期为五年（自2020年6月1日至2025年5月31日止）。3.涉案土地月租金为65,000元，每两年递增10%。租金为每月一期支付，被告于每月5日前支付该月租金；逾期支付租金的，则每日按应付未付部分的0.3%的标准向原告支付滞纳金。4.被告违反合同关于土地用途的约定以及延期交付或不足支付租金超过30天的，原告可以解除合同、没收合同履约保证金195,000元。2020年5月30日，原告颜某、尹某向黄某胜支付了2020年7月1日至2020年9月30日期间的租金共156,000元。被告卢某也已向原告颜某、尹某支付履约保证金195,000元及2020年7月部分租金50,000元。2020年11月27日，被告卢某委托广东某律师事务所通过邮寄方式向原告颜某、尹某发出了一份《律师函》，认为颜某、尹某并非案涉土地的承包方，无权流转案涉土地的承包经营权，且该合同并未经过发包方的同意为由，主张属于无效合同，并要求颜某、尹某于2020年11月30日前返还卢某已支付的履约保证金195,000元及2020年7月租金65,000元，合计260,000元。又查，卢某主张其对涉案土地搭建架子、安装电表等产生费用60,000元。庭审中，原告颜某、尹某确认已于2020年12月1日收回案涉土地。法院认为，“三权分置”思想是我国农村土地改革方略的核心，2018年修正的《中华人民共和国农村土地承包法》也对其中的农村土地的所有权、承包权、经营权“三权分置”进行修改，在坚持农村土地集体所有的前提下，促使承包权和经营权分离，形成所有权、承包权、经营权三权分置，经营权流转的格局。本案中的合同一、合同二以及合同三虽然名称均包含“农村土地承包经营”字样，但性质并不相同。合同一为土地所有权人广东省东莞市某经济合作社与村民黄某胜签订，内容符合农村土地承包合同的特征，故应认定合同一为农村土地承包合同。合同二为黄某胜与两原告之间签订，虽然合同约定的转租条件与合同一一致，但合同二并没有改变承包人黄某胜与发包人之间的承包关系，两原告仅取得涉案土地的经营权，故合同二应属于土地经营权流转（转包）合同。合同三为两原告与被告卢某之间签订，合同中除了租金金额、履约保证金金额、违约责任等内容与合同一不同外，其余大部分条款基本与合同一一致，但合同三同样也没有改变承包人黄某胜与发包人之间的承包关系，被告卢某也仅取得涉案土地的经营权，故合同三也属于土地经营权流转（转包）合同。本案应定为土地经营权纠纷。本案主要的争议焦点为：一、涉案《广东省农村土地承包经营合同书》的合同效力应如何认定；二、两原告诉请的租金或使用费、滞纳金是否合法；三、两原告诉请的保全费、律师费是否合法；四、被告要求原告返还款项及赔偿损失是否合法。关于焦点一，如上所述，承包人黄某胜与两原告签订的合同一以及两原告与被告卢某之间签订的合同三实际上均为土地经营权流转合同，根据《中华人民共和国农村土地承包法》（2018修正）第三十六条的规定，“承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。”承包人黄某胜以及其承租人即两原告均有权流转案涉土地的经营权。故合同二、合同三均为合法有效的合同，对合同签订的双方均具约束力。至于被告卢某主张两原告并未将合同二、合同三向发包人备案，但备案仅属于发包人的事后监督措施，是否进行备案不影响当事人之间所签订的流转土地经营权合同的效力，故本院对卢某的主张不予采纳。现两原告以被告卢某拖欠租金超过30天为由提出解除涉案合同三以及没收履约卢某已支付的保证金195,000元，符合法律规定，本院对该请求均予以支持。至于原告颜某、尹某诉请被告卢某返还出租土地，因两原告在庭审中已确认于2020年12月1日收回案涉土地，已无返还的必要，故本院对两原告的该项请求予以驳回。关于焦点二，如焦点一所述，涉案的合同三合法有效，被告卢某依法应向两原告支付租金。结合两原告已于2020年12月1日收回涉案土地以及卢某仅支付2020年7月的部份租金50,000元，卢某依法应向两原告支付租金至2020年11月30日止。参照合同约定的每月租金为65,000元，即被告卢某尚需向原告颜某、尹某支付的租金为275,000元（65,000元×5个月－50,000元＝275,000元）。至于逾期付款的滞纳金，被告卢某未按合同三的约定支付租金已构成违约，依法应按合同约定支付逾期付款的滞纳金。关于焦点三，对两原告所诉请的律师费、保全费，……本院对该项请求不予支持。关于焦点四，对于被告诉请返还的履约保证金195,000元及2020年7月租金50,000元，如焦点一所述，涉案的《广东省农村土地承包经营合同书》合法有效，原告颜某、尹某按照合同约定收取租金以及没收被告卢某支付的履约保证金195,000元并无不妥。

经济社出让土地约定开发商售房后按比例支付费用有效吗在村集体经济社出让土地合同中，有时候会约定开发商售房后按比例向村集体经济社支付相关费用，有些是村集体的福利费用，有些是对建设房屋将来出售的预期利益的分配，如果土地使用合同均系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，并且双方都实际上预见到房屋出售后开发商应当支付约定补偿费用，包括福利事业费用等，则约定开发商售房后按比例支付费用是有效的。但是，由于建设项目报建手续繁多、开发建设房屋周期长，再加上出售房屋的周期，导致很难在短时间内实现土地出让合同或合作开发合同约定的售房后按比例支付费用。如果在此期间，村集体、开发商的认识变动，很可能导致十几年后才触发售房后按比例支付费用的条件，并且很可能合同双方早已忘记当初的约定，所以一旦一方启动主张另一方依据合同约定条件支付相关费用时，就会对约定的内容进行各自有利于自己一方的解释，导致纠纷的发生。下面的案例就是在土地使用合同签订20多年后，村集体经济社主张开发商依约案子售房款项的比例支付福利费用，开发商以诉讼时效抗辩、以利于自己的方式解释合同内容，都未被法院支持。此案对于有类似跨越几十年村集体土地出让项目的预期分红、分配利益有很强的参考作用。【案情简述】某股份社向一审法院提出诉讼请求：一、某公司、郭某立即按某楼盘自2009年7月1日至2021年12月31日全部已售楼房售房价总额的1％支付给某股份社作福利事业用，暂计至2019年1月4日为19529413.01元（某楼盘已售楼房售房价总额最终依据政府相关部门备案或存档的资料计算）；二、某公司、郭某向某股份社支付逾期付款利息（自起诉之日起至实际欠款付清之日止，以第一项诉讼请求为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、本案全部诉讼费用由某公司、郭某承担。依据相关生效判决查明及认定，涉案1992年《土地有偿使用合同书》、1994年《土地有偿使用合同书》，均系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。某股份社系上述1992年《土地有偿使用合同书》相对人，1994年《土地有偿使用合同书》效力亦及于某股份社及某经联社，故某股份社有权提起本案诉讼。一审法院认为，依据上述1992年《土地有偿使用合同书》第4条关于“乙方售房后，按售房价总额的百分之一（1％）付给甲方作福利事业用”的约定，某公司应依约向某股份社及某经联社支付福利事业费用。因某经联社明确对某股份社的本案诉请无异议，且同意由某股份社主张本案权利，此系某经联社对其权利义务的自由处分，一审法院依法予以确认。据此，某股份社有权单独主张某公司承担上述付款责任。经查明，1992年《土地有偿使用合同书》项下土地使用权经由某公司、某砖厂受让后，部分土地使用权由某公司自行开发建设“”项目并对外销售，部分土地使用权则由某公司、郭某通过再次转让形式最终由某公司受让并开发建设“园”、“湾”两项目。该两项目非某公司开发建设销售，故本案争议焦点在于，合同约定的“乙方售房”是否为某公司支付福利事业费用的必要前提条件？一审法院据此分析如下：首先，从1992年《土地有偿使用合同书》全文分析，合同约定的福利事业费用实为某公司受让土地使用权的对价，为补偿性质款项，且合同约定后文并未对非乙方售房情形下的处理方式作出明确约定，故即某公司在签订上述合同书时已可预见合同项下土地使用权将用于开发项目对外销售，支付该笔福利事业费用为必然后果；同理，福利事业费用亦为某股份社及某经联社可预见的收益。其次，某公司虽于后期将部分土地使用权对外转让，但此系某公司自主经营行为，未见其转让前已经得某股份社及某经联社同意，亦未见某股份社及某经联社因此同意免除某公司支付福利事业费用的合同义务，故某公司并不能以转让、不自售方式逃避合同付款义务。据此可认定，“乙方售房”仅为1992年《土地有偿使用合同书》签订当时对开发模式的预估表述，并非某公司支付福利事业费用的必要前提条件。另针对某公司提出的某股份社重复诉讼、违反调解协议、超过法定诉讼时效的抗辩意见，经一审法院查阅（2019）粤0604民初35259号案案卷材料及笔录，某股份社于该案诉请标的为“”项目福利事业费用，与本案诉讼标的不同，且其并未于该案中作出放弃主张本案土地使用权之福利事业费用的明确意思表示，而从35259号调解书表达文意理解，双方协商处理的款项仅为“征地补偿款”，“（）”内容指向该款项的计算方式，不能因此推定该双方已于35259号案中一并处理本案福利事业费用事宜及某股份社同意免除某公司相关付款义务，因而，某股份社提起本案诉讼并不构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定的重复诉讼情形，亦未违反（2019）粤0604民初35259号民事调解书。诉讼时效方面，1992年《土地有偿使用合同书》并未明确约定福利事业费用具体付款期限，且销售数据存在实时变更情形，故某股份社提起本案诉讼并未超出法定诉讼时效。据上分析，某股份社本案诉请事由合约合法，应予以采纳。就某公司应付福利事业费用金额，经一审法院向佛山市南海区住房城乡建设和水利局调查取证，园、湾两项目2009年7月1日至2021年12月31日期间已售物业合同价总额为1978953620元，某公司依约应付福利事业费用19789536.20元（1978953620元1％）。某股份社另诉请某公司自本案起诉之日即2022年4月12日计付逾期付款利息，合法合理，一审法院确定利息标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。关于郭某的责任。如（2017）粤0604民初10986号、（2018）粤06民终6866号生效判决认定，郭某无需承担1992年及1994年《土地有偿使用合同书》项下义务，故某股份社诉请郭某一并承担本案付款责任缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。一审判决：一、某公司于判决发生法律效力之日起十日内，向某股份社支付2009年7月1日至2021年12月31日期间福利事业费用19789536.20元及逾期付款利息（以前述应付未付福利事业费用为本金，自2022年4月12日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至本金清偿之日止）；二、驳回某股份社的其他诉讼请求。如某公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审法院认为，本案为合同纠纷。根据生效判决查明和认定，某公司和某股份社于1992年、1994年签订的两份《土地有偿使用合同书》在性质上属于征地补偿协议，且合法有效，包括1992年《土地有偿使用合同书》第4条关于“乙方售房后，按售房价总额的百分之一（1％）付给甲方作福利事业用”在内的合同约定，对各方均有约束力。纵观两份合同全文，双方的合同目的是某股份社、某经联社将案涉198亩土地使用权转让给某公司，由某公司作为商品房用地进行开发建设，某公司向某股份社、某经联社支付约定的对价，包括按亩计收的转让费以及“乙方售房”后按售房价总额1％计算的福利事业费用。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：对于上述198亩土地中被某公司对外转让并最终由某公司开发成湾、园项目的土地，某股份社是否有权依据1992年《土地有偿使用合同书》第4条的约定主张某公司支付相当于某公司已售湾、园项目合同价款1％的福利事业费用。本院对此分析如下：首先，从双方未约定非“乙方售房”情形下福利费用的处理方式来看，双方彼时并未预见到某公司会对外转让讼争土地使用权，故本院认同一审关于“乙方售房”仅为当时对开发模式的预估表述的认定。双方的合同本意是，讼争土地被开发成商品房项目后，某股份社、某经联社可获得售房价总额的1％作为福利事业费用，此属于可预见的合同收益。某公司不能因为已将讼争土地转让给案外人就规避己方的福利事业费用支付义务。某公司将“乙方售房”解释为仅指某公司自行开发并销售商品房，不符合合同双方的真实意思表示，本院不予支持。在此情况下，某公司对外转让土地使用权时，应及时通知某股份社、某经联社，并就福利事业费用的处理问题与后者充分协商。但某公司1994年即对外转让土地使用权，且未及时通知后者，从诚实信用原则角度，不应免除其支付约定福利事业费用的义务。其次，某公司转让部分讼争土地使用权时应对其转让行为的后果有合理预见。从某公司和土地使用权的受让方xx1公司约定“该征用土地应向原耕种农民或村民委员会补偿的各项费用，均由甲方（某公司）承担”来看，某公司实际上已预见到其仍应承担向某股份社、某经联社支付约定补偿费用的义务，包括福利事业费用。因此，某公司在与xx1公司协商达成的转让对价中应已包含某公司对福利事业费用的考虑，从等价有偿的角度而言亦不应免除某公司支付约定福利费用的义务。综合上述情况，某公司关于其无需支付约定的福利事业费用、仅应承担相应违约责任的主张以及某股份社主张违约责任已超过诉讼时效期间的抗辩，均理据不足，本院不予支持。虽然某公司对外转让的土地直至2009年才由第三人某公司开发完成并以湾、园项目对外销售至2021年，距离某公司1994年转让土地使用权确实已经过较长时间，但经一审统计核实，该两个项目销售的合同总额的1％为19789536.2元，与生效法律文书认定的某公司就其在未对外转让的剩余土地上自行开发的畔湖居项目应支付的福利事业费用相比，并考虑两块土地的面积、开发时间等因素，该19789536.2元福利事业费用并无不合理之处。一审认定某公司向某股份社支付该19789536.2元福利事业费用，并自起诉之日开始计付利息，处理适当，本院予以维持。关于某公司关于诉讼时效抗辩的其他事由。因《土地有偿使用合同书》未约定福利事业费用的履行期限，而商品房项目从开发到销售周期较长，销售数据存在实时变动，某公司的销售持续至2021年，故某股份社、某经联社于2022年4月提起本案诉讼不应认定为超出诉讼时效期间。某股份社在（2017）粤0604民初10986号诉讼中系针对某公司开发的畔湖居项目诉请某公司支付相应的福利事业费用，未对某公司开发的湾、园项目向某公司提出诉请，因此，某公司在（2017）粤0604民初10986号诉讼中的应诉意见不能视为其拒绝履行本案义务，不属于《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条关于“未约定履行期限的合同，依照民法典第五百一十条、第五百一十一条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”规定的情形。某公司关于本案诉讼时效期间应从（2017）粤0604民初10986号案件庭审之日开始计算，缺乏理据，本院不予支持。关于本案是否构成对（2019）粤0604民初35259号案的重复起诉问题。某股份社于（2019）粤0604民初35259号案诉请标的为“”项目福利事业费用，与本案诉讼标的不同。如某股份社在（2019）粤0604民初35259号案调解中放弃主张本案土地使用权对应的湾、园项目的福利事业费用，属于重大民事权利的放弃，应通过明确意思表示予以确认。但是，（2019）粤0604民初35259号案调解书并不包含该放弃的意思表示，调解书中关于“（按楼盘已售楼房价总额的1％计算）”亦是释明该案福利费用的计算方式，与某股份社在（2019）粤0604民初35259号案的诉讼请求相对应。某公司主张双方在该案中已一并处理本案福利事业费用事宜及某股份社同意免除某公司在本案的付款义务，理据不足，本院不予支持。某股份社提起本案诉讼并不构成重复起诉，亦未违反（2019）粤0604民初35259号民事调解书。综上，某公司的上诉请求均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。